Investisseur privé : acheter un immeuble à Paris, c’est encore rentable ?

Pour tout investisseur privé qui recherche un placement élevé, investir dans un immeuble à Paris est une opération intéressante. La plupart du temps transformé en immeuble de rapport, c’est-à-dire en plusieurs logements, le placement est coûteux mais également stratégique. En restant rigoureusement attentif à certains critères, acheter un immeuble dans la capitale peut permettre une fructueuse rentabilité locative. Voici nos conseils pour bien réussir votre opération financière !

Choisir un emplacement stratégique pour votre investissement locatif à Paris

Paris est composé de 20 arrondissements. Ces quartiers, aussi divers les uns que les autres, offrent des spécificités propres. Dans le cadre d’un investissement, le choix de l’emplacement de votre bâtiment doit être purement stratégique.

Le choix d’un immeuble de rapport

L’immeuble de rapport, ou immeuble locatif, est un bâtiment composé de plusieurs logements. Véritable placement financier pour un investisseur privé, il est possible de s’orienter vers un immeuble qui est déjà loué.

Il peut également être intéressant d’acquérir un bâtiment nécessitant des travaux de rénovation et d’aménagement pour mettre en place votre projet. Cette deuxième option, plus risquée, permet cependant un meilleur rendement locatif à terme !

Le critère déterminant, peu importe l’immeuble sur lequel votre choix va se porter, est la sélection de l’emplacement. En effet, à Paris, certains arrondissements sont plus favorables que d’autres à la rentabilité locative.

La sélection du quartier parisien

Dans le cas de l’achat d’un immeuble de rapport, vous ne cherchez pas seulement un locataire, mais plusieurs ! Voilà pourquoi Paris est un morceau de choix. Avec son taux d’habitation de 60% de locataires intramuros, la capitale vous assurera des baux constants, contrairement à certaines villes de province désertées.

Mais la sélection de la rue et du quartier sont également déterminants. Ils doivent faire partie intégrante de votre projet immobilier afin d’en assurer le succès. Car même si à Paris, quasiment tous les quartiers sont favorables au logement, la rentabilité locative ne sera pas égale partout.

Rappelons que la rentabilité locative, c’est le ratio exprimé en pourcentage du rapport entre le montant annuel des loyers, et le prix d’achat du bien. A Paris, il s’avère que le ratio le plus intéressant se situe dans les quartiers populaires. Acheter son immeuble à bas prix vous permet d’obtenir un plus fort taux de rentabilité par la suite.

Ainsi, au regard de ce postulat, les arrondissements au plus faible prix du mètre carré sont à privilégier. Ils correspondent généralement au :

– 10^ème arrondissement (Canal Saint-Martin),

– 11^ème arrondissement (Voltaire),

– 18^ème arrondissement (Montmartre),

– 19^ème arrondissement (Villette, Buttes Chaumont),

– 20^ème arrondissement (Père Lachaise).

Mais la bonne affaire peut se situer partout, à vous de rester attentif aux opportunités du marché !

Financer l’achat d’un immeuble de rapport à Paris

Acheter un immeuble coûte cher. Et même si vous disposez déjà d’un apport conséquent, il faut réfléchir au mode de financement le plus adapté à votre projet.

Les enjeux financiers

De façon générale, acheter un immeuble de rapport permet de dégager une rentabilité supérieure à l’achat d’appartements dispersés. En effet, cela permet de faire des économies sur les frais de syndic par exemple. Et il faut aussi noter que les banques sont très favorables à ce type d’investissement, et offrent des taux d’intérêt intéressants.

A l’inverse, être seul propriétaire d’un immeuble ne permet pas de diviser les frais de propriété. Ainsi, si la toiture doit être refaite, ou que l’immeuble nécessite un ravalement de façade, vous devrez supporter 100% des frais.

Lorsque vous détenez un bâtiment en pleine propriété, il est important de garder en tête que toute dépense liée à votre achat peut être très importante. Il faut donc conserver une trésorerie de secours à cette fin, pour éviter toute mauvaise surprise.

Quelle forme de financement ?

Le type de financement va dépendre de votre stratégie globale. Ainsi, il est possible d’emprunter sur une longue durée, et les faibles mensualités seront alors rapidement couvertes par le montant des loyers. A l’inverse, emprunter sur une plus courte durée permettra de disposer plus rapidement de l’intégralité des loyers perçus à titre de rente.

N’hésitez pas à prendre conseil auprès de votre banque directement, ou d’un expert en investissement immobilier, pour trouver la meilleure formule adaptée à votre projet. Il est intéressant de savoir que certaines banques acceptent de décaler vos mensualités de plusieurs mois, afin de vous permettre de faire des travaux et de trouver des locataires.

Quelle forme de société pour votre projet ?

Il est possible de développer votre projet immobilier sous plusieurs formes juridiques. A partir de cette forme dépendra le régime fiscal auquel vous devrez répondre. Chacune a ses avantages et inconvénients.

De façon générale, les particuliers préfèrent acheter leur bien sous la forme d’une SCI (société civile immobilière). Elle vous permet notamment de céder des parts à des membres de votre famille si vous le souhaitez. Mais surtout, ce type de société est assujettie à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), qui est un régime fiscal intéressant. Ainsi, si vous souhaitez effectuer des travaux dans le bâtiment, sachez que ce nouvel impôt permet de déduire le montant investi de votre assiette fiscale.

Choisir un immeuble ancien ou immeuble neuf ?

Bon, à Paris, il est plus facile de se diriger vers un immeuble ancien plutôt qu’un immeuble neuf. Mais dans la petite couronne, des projets de promotion immobilière déferlent, et certains valent le coup de s’y pencher un peu plus.

Construire un immeuble est un projet excitant ! Mais cela peut être long et coûteux. Vous êtes de plus exposé à des retards de chantier, des contrefaçons… Bref autant de maladresses qui peuvent retarder votre projet immobilier. Donc prudence !

L’avantage d’acheter de l’ancien à Paris est le caractère authentique de ce qu’on visualise de l’immeuble classique parisien. Il sera ainsi plus facile à louer. Il est également possible de prévoir d’important travaux de rénovation et d’aménagement pour lui donner un petit coup de frais, et faire monter le montant des mensualités.

Quel rendement locatif espérer pour un investisseur privé ?

Détenir un immeuble à Paris vous assure un véritable revenu régulier pour de nombreuses années ! Vu par beaucoup d’investisseurs comme une sorte de rente, c’est un projet d’envergure.

L’intérêt d’acheter un immeuble entier ne se situe pas dans une opération d’achat-vente. Il faut être honnête, les acheteurs qui se positionnent sur ce type de biens sont moins nombreux que si vous disposiez d’appartements individuels et dispersés.

L’avantage de l’opération se situe donc au niveau du rendement locatif. Et acheter en gros vous permet de faire des économies ! L’absence de syndic en est un exemple notable. Les rendements sont ensuite variables en fonction de la localisation de votre bâtiment, voilà pourquoi il est judicieux de se concentrer sur les quartiers populaires, voire la petite couronne.

Vous souhaitez investir gros ?

Acheter un immeuble de rapport est une très bonne solution si vous souhaitez investir une importante somme. Au lieu d’acheter plusieurs appartements dans différents quartiers de Paris, cela vous permet de tout concentrer sur une seule propriété et de faire de sacrées économies ! La rentabilité locative de ce type de bâtiment est bien là, et elle vous permet d’en retirer rapidement les loyers.

Une telle décision financière nécessite des conseils avisés. Prenez rendez-vous avec l’un de nos agents afin d’établir votre projet sereinement.