Due diligence : comment vérifier avec efficacité la situation du vendeur ?

Vous projetez d’acheter un bien ou une société immobilière ? Oui, mais comment être sûr de faire une bonne affaire ?  En matière immobilière, et pas seulement, certains facteurs fondamentaux doivent être scrupuleusement analysés. Les prendre en considération avant tout achat définitif permet d’assurer la bonne conclusion de votre achat. Le processus de vérification diligente, appelé “due diligence”, doit être vu comme une condition essentielle à la finalisation de la transaction, un véritable devoir de précaution. Même si cela retarde parfois la conclusion d’une affaire, il ne faut pas la mettre de côté. Et on vous explique pourquoi !

Due diligence : définition

La due diligence peut revêtir plusieurs noms : vérification diligente, diligence raisonnable… Le concept vient en fait du droit commercial américain et a fait sa grande entrée en France il y a quelques années ! Il correspond à l’ensemble des processus permettant l’évaluation des risques dans toute transaction financière. Dans les faits, il s’agit d’un ensemble de vérifications que peut exiger un investisseur en amont d’une transaction.

Le processus d’enquête peut être vu simplement comme le degré d’appréciation, de méfiance, de soin, d’action auquel on peut s’attendre d’une personne mesurée. Ainsi, lors d’une acquisition immobilière, les acheteurs procèdent à la due diligence avant l’achat d’un bien afin d’en peser les dangers. En analysant les risques et faiblesses de la situation du vendeur du bien ou de la société, cela permet à l’acheteur de connaitre la véritable valeur de leur futur achat.

En général, la diligence raisonnable a lieu juste après la signature de la promesse d’achat, avant la conclusion d’achat définitive. Elle est fondamentale car elle permet à l’acheteur d’obtenir toutes les informations nécessaires concernant le bien ou la société immobilière acquis.

Certes, il peut s’agir d’une étape longue et coûteuse dans la signature d’une vente immobilière. Elle doit cependant être vue comme une démarche essentielle pour toute transaction importante, un véritable devoir de précaution avant un engagement ferme. Car comme le dit le célèbre adage, mieux vaut prévenir que guérir !

En quoi consiste la vérification diligente ?

La vérification diligente est un processus complexe qui est en général mené lors d’un audit immobilier par un cabinet spécialisé. L’enquête est portée sur plusieurs volets et permet de mettre en lumière le moindre élément pouvant se rattacher au bien immobilier et à son vendeur. Elle doit permettre dans son rapport final, d’identifier tous les risques inhérents à la transaction financière.

De manière générale, lors de l’audit immobilier, sont analysés la situation financière, légale, contractuelle, comptable et fiscale. La due diligence s’intéresse à la fois au passé, au présent et au futur de la cible contrôlée. Dans les faits, cela revient à passer au peigne fin la situation du vendeur du bien ou de la société.

Le processus commence en général par la remise au vendeur par le cabinet d’audit d’une liste d’éléments précis à contrôler. Cette liste énumère les renseignements qui doivent être rigoureusement fournis. Elle peut être plus ou moins longue selon l’importance de la transaction et sa complexité.

Sachant qu’elle peut porter sur de nombreux domaines variables, en voici une liste d’exemples non exhaustive :

– Les livres corporatifs de la société immobilière (noms des actionnaires, répartition des actions, liste des dirigeants successifs…)

– Les informations comptables du vendeur : déclarations d’impôts, états financiers sur plusieurs années, etc.

– La liste des employés de la société, leurs titres, salaires, ancienneté, etc.

– Les documents relatifs au paiement des déductions à la source, TPS (taxe sur les produits et services), rapports d’accident…

– La liste de tous les actifs de la société, ainsi que ses autres titres de propriété, ses baux en cours, éventuelles dettes et hypothèques contractées.

Durée et confidentialité du processus

Il est difficile de déterminer par avance le temps que va durer le processus de due diligence. La plupart du temps, cela peut être relativement long, notamment pour l’acheteur et le vendeur, souvent impatients de conclure la transaction.

En général, la longueur de la procédure est déterminée par le temps que le vendeur mettra à rassembler tous les éléments demandés. Ainsi, en anticipant la procédure, et en préparant les éléments essentiels du dossier en avance, le processus pourra être plus rapide.

Tout au long du processus du due diligence, la confidentialité est de mise ! Il s’agit là d’un aspect important qui doit être respecté par les deux parties à la transaction. Afin d’éviter toute fuite, un accord de confidentialité peut être signé par l’acheteur et le vendeur avant tout échange de document.

La divulgation d’éléments confidentiels peuvent avoir des répercussions importantes sur la bonne conduite de la transaction. On imagine par exemple que l’acheteur est un concurrent féroce qui s’empare d’éléments cruciaux et les utilise à ses fins. Les risques reposent donc essentiellement sur le vendeur, qui se met entièrement à nu !

En pratique, le vendeur peut exiger de divulguer certaines informations confidentielles par étapes. Ainsi, il peut être prévu de donner certains documents au moment de la promesse de vente, puis d’autres éléments plus importants seulement au moment de la signature de l’acte de vente. Cela protège le vendeur d’un usage facétieux de ses données confidentielles par un acheteur déloyal.

Les effets potentiels

L’objectif de la vérification diligente est de brosser un portrait réaliste de l’acheteur avec qui on contracte. Ce processus permet d’observer dans le détail le projet dans lequel on se lance, et les risques encourus. Au-delà de la vérification de la situation de l’acheteur, le cabinet d’audit (sur demande de l’acheteur), peut également réaliser une vérification diligente concernant l’exploitation, le potentiel financier de l’opération, etc.

L’enquête menée par le cabinet d’audit permettra à l’acheteur de déterminer la viabilité sur le long terme de cette transaction. En fonction de ce qui aura été découvert sur le vendeur, l’acheteur a la possibilité de mettre fin à la transaction. Il peut également modifier le prix de vente si celui-ci semble désormais trop élevé face aux risques révélés.

Le principal, après cette enquête minutieuse, est que l’acheteur dispose de tous les éléments nécessaires et accède à la transaction en toute sérénité. Cela permet aux yeux de l’acquéreur de diminuer les risques liés à cet achat et éviter des réclamations pour des faits découverts ultérieurement à la signature du contrat de vente.

Minimiser les risques est ainsi l’objectif premier de la due diligence. Tout achat sérieux ayant un impact financier important, doit être précédé de ce processus d’enquête sur le vendeur. La transaction immobilière revêtira à la fin un caractère plus structuré.

Vous souhaitez minimiser les risques en achetant un bien immobilier ?

La due diligence est un processus puissant et incontournable pour tout achat raisonné en immobilier. En pratique, la mise en place de cette enquête repose uniquement sur l’acquéreur qui mandate un cabinet d’audit pour y procéder. Le vendeur devra certes se soumettre aux demandes de ce dernier afin d’arriver sereinement à l’objectif final qu’est la conclusion de la vente.

Que vous soyez un acheteur novice dans l’immobilier ou un professionnel averti, le processus de due diligence accompagne tous les profils d’acquéreurs. Permettant d’encadrer dans l’apaisement toutes les étapes de réalisation de l’achat, il permet de minimiser les risques et les mauvaises surprises à la suite d’une transaction décevante.